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保全・強制執行 [借金問題]

裁判が始まる前と裁判が終わった後にとる手続き (保全・強制執行)

強制的に相手の財産を押さえる手続きとして、訴訟を始める前に「仮に」財産の差押え等を行う保全手続きと、勝訴判決が出た後に財産の差押え等を行う強制執行手続きの2つがあります。相手が任意に支払ってくれれば問題ないのですが、任意に支払ってくれない場合は、財産を差し押さえて、強制的に売却し、お金を回収します。

保全手続きには ①仮差押え ②占有移転禁止の仮処分があり、
強制執行手続きは ①給与の差押え ②預金・貯金口座の差押え ③動産執行 ④不動産執行 ⑤建物明け渡しの強制執行+動産執行があります、それぞれのメリット・デメリットについてご説明いたします。

【 保全手続き 】

裁判に勝訴して強制執行しようにも裁判を行っている最中に財産を隠されたり、部屋を又貸しされてしまうと判決を取得しても意味がなくなってしまうことが考えられます。そのような場合に備えて、訴訟を行う前に仮に差押え等をすることができます。これらの手続きを保全手続と言います。

① 仮差押え
相手が金銭の支払いをしてくれない場合に、唯一の財産である不動産を売却してしまうと回収ができなくなるおそれがあります。そのような場合にその不動産に対して仮に差押えをしておくことができます。仮差押えの後に売買があったとしても、その買主は仮差押えには対抗できず、強制的に売却し、売却代金から回収することができます。

メリット
●仮差押えをしておくことで、相手の財産が減少することを防ぐことができ、勝訴した後に強制執行をすることができます。
●仮差押えをすることで、裁判をする前に相手が任意に支払ってくれることがあります。

デメリット
●財産が不当に減少してしまうという事情を立証しなければなりません。
●不動産を差し押さえる場合、不動産価格の10~20%程度のお金を担保として納めなければなりませんので、不動産の価格によっては予め多額の現金をご用意いただく必要が出てきてしまいます。

② 占有移転禁止の仮処分
建物明け渡し請求の場合、入居者に対する勝訴判決を得たとしても、判決が出る前に入居者が別人に対して勝手に又貸しをしていた場合、入居者に対する勝訴判決ではその別人を強制執行で退去させることはできません。しかし、占有移転禁止の仮処分を得ておくことで、仮に入居者が別人に又貸しをしていたとしても、入居者に対する判決をもって退去させることができます。

メリット
●入居者に対してのみ裁判手続を進めていけば良い。

デメリット
●入居者が別人に又貸しをしそうな状況にあることを立証しなければなりません。
●明け渡しを求める建物がアパートなどの住居である場合、家賃の3~6ヶ月程度のお金を担保として納めなければなりませんので、家賃の価格によっては予め多額の現金をご用意いただく必要が出てきてしまいます。

【 強制執行手続き 】

勝訴判決を得たとしても、相手が支払わない場合や退去に応じない場合は下記のような強制執行手続を行って強制的に実現していくこととなります。なお、強制執行手続を進めるための費用や時間がかかるため、相手方の状況によっては判決を得たとしても一定程度の譲歩をして解決した場合が良い方が少なくありませんので、判決を取得したとしても必ず強制執行に進むわけではありません。

① 給与の差押え
相手がサラリーマンのように毎月決まった給与収入がある場合は、その勤務先に対して給与の差押えをすることで、毎月の給与から支払ってもらうことができます。

メリット
●相手が退職しない限り、毎月定期的に振り込まれるため、安定して回収することができます。
●会社にとっては、毎月振り込むのが面倒であるため、場合によっては会社が立て替えて一括で支払ってくれることもあります。

デメリット
●給与の差押えの書面が会社に行くことで、相手が信頼を失くし会社を退職せざるを得ない状況に陥ることがあります。もし、退職されてしまうと、以降の回収が困難となる可能性があります。
●毎月の給与から回収できる金額は多くないため、全額回収するまでに長期間を要する場合があります。
●給与は生活の糧となるものですので、原則として給与の4分の1しか差し押さえることしかできません。

② 預金・貯金口座の差押え
相手が取引している金融機関がわかる場合、その金融機関の口座に入っている預金等を差し押さえて金融機関から支払ってもらうことができます。

メリット
●給与の差押えのように差押え金額に制限がありませんので、口座にお金が入っていればすぐに全額を回収できることがあります。
●他の強制執行手続と比べるとあまり費用がかかりません。

デメリット
●相手が取引している金融機関(支店名まで)を特定しなければなりませんので、事前に調べておく必要があります。
●口座にお金が入っていない場合は回収が出来ないため、回収するどころか強制執行の費用の分だけ損をしてしまうこともあります。

③ 動産執行
相手が所有している財産(但し、不動産や自動車または給与や預金等の債権以外の財産)を強制的に売却してその代金から回収する方法です。しかし、下記のデメリットの観点から、給与の差押え等と比べると実際に動産執行を行うケースは少ないと思います。

メリット
●相手が高価な時計や貴金属などを持っている場合にそれを換価して一気に回収できる場合があります。
●執行官が相手の自宅に行きますので、相手に心理的なプレッシャーを与えることができ、それによって支払ってもらえることがあります。

デメリット
●洋服や家具など生活必需品は差し押さえることができません。
●複数の人が同じ場所に住んでいる場合、誰の物かわからないことがあり、その場合も差し押さえることができません。
●そもそも高価な財産を持っているケースが少なく、執行しても効果が無いケースが多いです。

④ 不動産執行
相手が不動産を所有している場合、その不動産を強制的に売却してその代金から回収する方法です。

メリット
●一般的に不動産は高価であるため、売却できれば一括で回収できる可能性が高いです。
●裁判所の執行官が不動産の撮影等を行うために行きますので、不動産が自宅の場合は心理的なプレッシャーを与えることができ、それによって支払ってもらえることがあります。

デメリット
●不動産執行の申立てをする際に、数十万円の予納金を納める必要があり、こちらを事前に用意しておかなければなりません。
●不動産執行手続はかなりの時間がかかり、売却までに半年から1年程度の時間がかかってしまいます。
●不動産が、すでに別の方の担保になっている場合は、優先的に担保に取っている人が回収していきますので、実際には回収できない場合があります。

⑤ 建物明け渡しの強制執行+動産執行
判決を取得しても入居者等が退去してくれない場合には、強制執行にて退去していただくこととなります。また、建物内にある家具等の動産を処分しなければなりませんので、動産執行も併せて申し立てます。なお、申立てをしてすぐに強制的に退去していただくのではなく、次のような4つの流れで手続きは進んでいきます。

1) 申立て
裁判所の執行官に対して明け渡しの申立を行います。その際に、予納金等を納める必要があります。

2) 明渡催告
通常は、申立てをしてから2週間程度で、執行官や家主様、司法書士、鍵の解錠業者、動産搬出業者などと共に明け渡しを求める部屋へ行き、強制的に部屋から出て行っていただく日付を入居者に知らせます。その際に合い鍵があれば問題ありませんが、合い鍵が無い場合や、鍵を変えられている場合は、鍵の解錠業者に対する費用がかかります。また、動産搬出業者に家財道具等の搬出・保管・処分の見積等をしていただくこととなります。この費用は部屋の広さや家財道具等の量によって異なります。

3) 明け渡しの断行
期日までに明け渡しがされない場合、強制的に退去していただくこととなり、場合によっては警察に援助を求めることがあります。

4) 動産の保管及び処分
搬出した動産について入居者が引き取るのであれば、引き取ってもらい終了となります。一方、入居者が引き取らない場合は、保管している動産は競売となり、通常は家主様が落札の上、家主様の方で処分していただくこととなります。

仮に断行まで行った場合、退去までにかかる時間や費用を考えると未払い賃料については免除したり、場合によってはある程度の引越代金などを家主様にご負担していただいてでも早期に退去していただいた方が、結果としては時間的にも費用的にも良い場合があります。



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管理費滞納 [借金問題]

マンションの滞納管理費等の回収

分譲マンションにお住まいの場合、何年かに一度の割合で理事等の役員に就任しなければならないと思います。当該マンションにおいて特にトラブルがなければ良いのですが、中には管理費や修繕積立金等の支払いを滞納している方がいらっしゃることがあります。滞納があった場合に早期に対処していれば滞納額が多額にならずに済んだケースも、対処が遅れることで気付いたら何十万円、何百万円という多額になるケースもあります。

理事等の役員といえども同じ住人です。ご自身のお住まいの隣人が滞納している場合、今後の人間関係や隣人関係を考えるとなかなか滞納分について請求するのも気が引けることもあろうかと思いますが、中にはそれを逆手にとって、払える資力があるにもかかわらずのらりくらりと交わして管理費等を支払わない方がいらっしゃるのも事実です。

そのような滞納されている管理費等の回収について、弁護士等の専門家にご依頼されると比較的早期に解決できる場合があります。なぜなら、弁護士等の請求を無視し続けると最終的には当該マンションを追い出されることになってしまい住むところがなくなってしまうためです。しかし、弁護士さんにご依頼される場合、着手金だけで10万円程度かかるため、ご依頼されることを躊躇されることも多いかと思います。

【 債権回収の方法 】

管理費等の回収には訴訟等の裁判手続だけではなく様々な方法があります。訴訟手続まで進んでしまうと費用も時間もかかりますし、上記の通り今後も同じマンションに居住していかれることを考え、できる限り裁判手続以外の方法で回収していきます。

1) 内容証明郵便での督促による回収
内容証明郵便自体には何ら強制力はありませんが、内容証明郵便を送付することにより、本気で回収するという姿勢を相手に知らせることができます。特に弁護士や司法書士など専門家の名前が入っている場合、相手に心理的なプレッシャーを与えることができ、内容証明郵便の送付のみで回収できるケースも多くあります。

2) 交渉による回収
内容証明郵便の送付によってすぐに全額の回収ができないまでも、相手としては分割でなら支払えるという場合もあります。このような場合に、支払内容を交渉で詰めて示談によって回収を図ることがあります。また、場合によっては示談書を公正証書で作成することにより、万が一相手が支払いを怠った場合には訴訟をすることなく強制執行をして回収することもできます。

3) 裁判手続によって回収する
上記いずれの方法によっても回収できない場合には、支払督促、少額訴訟、通常訴訟等の訴訟手続を駆使して回収することとなります。また、判決を取得しても支払わない場合は強制執行まで行います。

4) 賃貸に出している場合は、その賃料を押さえることで回収する
管理費を滞納されている方が、当該部屋を第三者に貸している場合、その家賃を差し押さえることで回収することができます。通常、差押え(強制執行)をする場合は、その前提として、裁判手続を経ていなければなりませんが、管理費等の場合は区分所有法7条の先取特権に基づき、裁判手続を経ていないくても差押えをすることができます。

5) 区分所有法7条による競売
滞納管理費等の金額が大きい場合やそもそも相手が行方不明の場合には、そのマンションを競売によって売却し、その代金から回収することができます。
ただし、マンションに住宅ローンの担保として抵当権が設定されている場合、その住宅ローンが全額回収できた残り分しか回収できません。特に、行方不明になっている場合には、おそらく住宅ローンを滞納しているケースが多いと思いますので、現実的に回収できるかどうか難しいところです。さらに、競売の申立をするために数十万円の予納金を納める必要がありますので、この点からも使い勝手の良い制度では無いと思います。
ただし、予納金等の実費について優先的に回収できます。

6) 区分所有法59条による競売
管理費等の滞納がマンションの共同の利益に著しく反する行為として、その所有者を追い出す手段として競売を申し立てることができます。
この手続は上記の7条の手続と異なり、所有者を追い出すことを目的とするための競売であるため、競売の代金から管理費を回収することはできません。しかし、滞納管理費等は新所有者に引き継がれることとなりますので、改めて新所有者に請求して支払ってもらうこととなります。新所有者は、滞納管理費があることを知った上で落札しておりますので、支払ってくれる可能性はかなり高いと思います。
さらに、この競売を行うためには、マンションの全所有者の75%以上の同意が必要であり、加えて、競売を行う前提として競売をしても良いという判決が必要となります。そして、競売の申立をするためには数十万円の予納金を納める必要がありますので、7条同様、この点からも使い勝手の良い制度では無いと思います。

【 債権回収を行う前の確認事項 】

1) 消滅時効
管理費等の滞納が発生してから5年間経過していると、消滅時効となってしまい、管理費等が請求できなくなる場合があります。時効が迫っている場合、一定の手続を踏むことでその時効を中断することができます。

●債務承認
ある程度時間に余裕がある場合は、交渉を行い、相手方に負債の存在を認めてもらうような合意書や示談書を作成すれば「債務承認」として時効を中断することができます。

●訴訟の提起
相手方が話し合いに応じない場合には、訴訟を提起することで時効を中断させることができます。

●催告
訴訟をするためにはある程度の時間が必要であり、あと数日で時効になるというような場合には訴訟をするのも間に合わないような場合があります。その場合は、とりあえず「催告」として内容証明郵便等で請求をしておけば、その日から6か月以内に訴訟をすることによって時効を中断させることができます。

2) 相手の資力
任意に支払ってもらえない場合は、最終的には強制執行によって回収することとなりますが、強制執行は強制的に財産を差し押さえて回収する手続であって裁判所が立て替えてくれる訳ではありません。したがって、相手方にまったく財産がない場合はいくら判決を取っても回収できないこともあります。事前の財産調査は極めて重要となります。
管理費等の滞納ですので、当該マンション自体を財産として所有していることは間違いありませんが、通常は、住宅ローンの担保として金融機関の抵当権が設定されていることが多分にあります。そうすると、マンション自体はあまり当てになりません。しかし、多くの方がお勤めをされている方だと思いますので、勤務先がわかれば給料を差し押さえることで回収は可能だと思います。



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