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管理費滞納 [借金問題]

マンションの滞納管理費等の回収

分譲マンションにお住まいの場合、何年かに一度の割合で理事等の役員に就任しなければならないと思います。当該マンションにおいて特にトラブルがなければ良いのですが、中には管理費や修繕積立金等の支払いを滞納している方がいらっしゃることがあります。滞納があった場合に早期に対処していれば滞納額が多額にならずに済んだケースも、対処が遅れることで気付いたら何十万円、何百万円という多額になるケースもあります。

理事等の役員といえども同じ住人です。ご自身のお住まいの隣人が滞納している場合、今後の人間関係や隣人関係を考えるとなかなか滞納分について請求するのも気が引けることもあろうかと思いますが、中にはそれを逆手にとって、払える資力があるにもかかわらずのらりくらりと交わして管理費等を支払わない方がいらっしゃるのも事実です。

そのような滞納されている管理費等の回収について、弁護士等の専門家にご依頼されると比較的早期に解決できる場合があります。なぜなら、弁護士等の請求を無視し続けると最終的には当該マンションを追い出されることになってしまい住むところがなくなってしまうためです。しかし、弁護士さんにご依頼される場合、着手金だけで10万円程度かかるため、ご依頼されることを躊躇されることも多いかと思います。

【 債権回収の方法 】

管理費等の回収には訴訟等の裁判手続だけではなく様々な方法があります。訴訟手続まで進んでしまうと費用も時間もかかりますし、上記の通り今後も同じマンションに居住していかれることを考え、できる限り裁判手続以外の方法で回収していきます。

1) 内容証明郵便での督促による回収
内容証明郵便自体には何ら強制力はありませんが、内容証明郵便を送付することにより、本気で回収するという姿勢を相手に知らせることができます。特に弁護士や司法書士など専門家の名前が入っている場合、相手に心理的なプレッシャーを与えることができ、内容証明郵便の送付のみで回収できるケースも多くあります。

2) 交渉による回収
内容証明郵便の送付によってすぐに全額の回収ができないまでも、相手としては分割でなら支払えるという場合もあります。このような場合に、支払内容を交渉で詰めて示談によって回収を図ることがあります。また、場合によっては示談書を公正証書で作成することにより、万が一相手が支払いを怠った場合には訴訟をすることなく強制執行をして回収することもできます。

3) 裁判手続によって回収する
上記いずれの方法によっても回収できない場合には、支払督促、少額訴訟、通常訴訟等の訴訟手続を駆使して回収することとなります。また、判決を取得しても支払わない場合は強制執行まで行います。

4) 賃貸に出している場合は、その賃料を押さえることで回収する
管理費を滞納されている方が、当該部屋を第三者に貸している場合、その家賃を差し押さえることで回収することができます。通常、差押え(強制執行)をする場合は、その前提として、裁判手続を経ていなければなりませんが、管理費等の場合は区分所有法7条の先取特権に基づき、裁判手続を経ていないくても差押えをすることができます。

5) 区分所有法7条による競売
滞納管理費等の金額が大きい場合やそもそも相手が行方不明の場合には、そのマンションを競売によって売却し、その代金から回収することができます。
ただし、マンションに住宅ローンの担保として抵当権が設定されている場合、その住宅ローンが全額回収できた残り分しか回収できません。特に、行方不明になっている場合には、おそらく住宅ローンを滞納しているケースが多いと思いますので、現実的に回収できるかどうか難しいところです。さらに、競売の申立をするために数十万円の予納金を納める必要がありますので、この点からも使い勝手の良い制度では無いと思います。
ただし、予納金等の実費について優先的に回収できます。

6) 区分所有法59条による競売
管理費等の滞納がマンションの共同の利益に著しく反する行為として、その所有者を追い出す手段として競売を申し立てることができます。
この手続は上記の7条の手続と異なり、所有者を追い出すことを目的とするための競売であるため、競売の代金から管理費を回収することはできません。しかし、滞納管理費等は新所有者に引き継がれることとなりますので、改めて新所有者に請求して支払ってもらうこととなります。新所有者は、滞納管理費があることを知った上で落札しておりますので、支払ってくれる可能性はかなり高いと思います。
さらに、この競売を行うためには、マンションの全所有者の75%以上の同意が必要であり、加えて、競売を行う前提として競売をしても良いという判決が必要となります。そして、競売の申立をするためには数十万円の予納金を納める必要がありますので、7条同様、この点からも使い勝手の良い制度では無いと思います。

【 債権回収を行う前の確認事項 】

1) 消滅時効
管理費等の滞納が発生してから5年間経過していると、消滅時効となってしまい、管理費等が請求できなくなる場合があります。時効が迫っている場合、一定の手続を踏むことでその時効を中断することができます。

●債務承認
ある程度時間に余裕がある場合は、交渉を行い、相手方に負債の存在を認めてもらうような合意書や示談書を作成すれば「債務承認」として時効を中断することができます。

●訴訟の提起
相手方が話し合いに応じない場合には、訴訟を提起することで時効を中断させることができます。

●催告
訴訟をするためにはある程度の時間が必要であり、あと数日で時効になるというような場合には訴訟をするのも間に合わないような場合があります。その場合は、とりあえず「催告」として内容証明郵便等で請求をしておけば、その日から6か月以内に訴訟をすることによって時効を中断させることができます。

2) 相手の資力
任意に支払ってもらえない場合は、最終的には強制執行によって回収することとなりますが、強制執行は強制的に財産を差し押さえて回収する手続であって裁判所が立て替えてくれる訳ではありません。したがって、相手方にまったく財産がない場合はいくら判決を取っても回収できないこともあります。事前の財産調査は極めて重要となります。
管理費等の滞納ですので、当該マンション自体を財産として所有していることは間違いありませんが、通常は、住宅ローンの担保として金融機関の抵当権が設定されていることが多分にあります。そうすると、マンション自体はあまり当てになりません。しかし、多くの方がお勤めをされている方だと思いますので、勤務先がわかれば給料を差し押さえることで回収は可能だと思います。



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未払い賃料・立ち退き [借金問題]

未払い賃料の回収・建物明け渡し

建物の入居者や駐車場の利用者(以下、「賃借人」と言います。)が賃料を長期間滞納している場合、勝手に賃借人の財産を売却して賃料に充当することはできません。また、大家様としては賃貸借契約を解除して入居者に退去や自動車の撤去をしてもらいたい場合も、大家様が勝手に鍵を交換して入れなくしたり、自動車を撤去することはできず、法的な手続に則って建物や駐車場を明け渡してもらう必要があります。

【 未払い賃料の回収・明け渡しの方法 】

未払い賃料の回収・明け渡しには訴訟等の裁判手続だけではなく様々な方法があります。裁判手続だと費用も時間もかかりますので、可能であれば裁判手続以外の方法で結果を得られるようにしていきます。

1) 内容証明郵便による賃料の回収及び退去勧告
未払い賃料の支払いがなされなければ法的手続をとる旨を記載した内容証明郵便を送付いたします。内容証明郵便自体には何ら強制力はありませんが、内容証明郵便を送付することにより、大家様の強い姿勢を賃借人に知らせることができます。特に弁護士や司法書士など専門家の名前が入っている場合、賃借人に心理的なプレッシャーを与えることができ、内容証明郵便の送付のみで翌日に100万円以上の未払い賃料が回収できたケースもあります。また、支払いがない場合は賃貸借契約を解除の上、退去・撤去してもらう旨も併せて通知いたします。

2) 交渉による賃料の回収及び退去勧告
内容証明郵便の送付によってすぐに全額の回収ができないまでも、賃借人としては分割でなら支払えるという場合もあります。このような場合に、支払い内容を交渉で詰めて示談によって回収を図ることがあります。また、場合によっては示談書を公正証書で作成することにより、万が一賃借人が支払いを怠った場合には裁判手続を踏むことなく強制執行をして回収することもできます。さらに、示談書の中に、支払いが無い場合は直ちに退去する、もしくはいつまでに退去するという内容を入れることになります。

3) 訴訟手続による賃料の回収及び明け渡し請求
上記いずれの方法によっても回収できない場合には、支払督促、少額訴訟、通常訴訟等の訴訟手続を進めて未払い賃料の回収及び明け渡しを強制することとなります。

4) 強制執行による賃料の回収及び明け渡し請求
判決が出ても回収が出来ない場合、給与や預金口座等を差し押さえて、強制的に賃料を回収することとなり、また裁判所の執行官と同行して強制的に退去していただくこととなります。

【 賃料回収及び建物明け渡しの請求を行う前の確認事項 】

1) 消滅時効
賃料が発生してから5年間経過していると、消滅時効となってしまい、賃料の請求権は消滅してしまいます。通常は5年も滞納する前に退去していると思われますが、5年以内であれば過去に退去された方についても請求することが可能です。
時効が迫っている場合、一定の手続を踏むことでその時効を中断することができます。

●債務承認
ある程度時間に余裕がある場合は交渉を行い賃借人に未払い賃料の存在を認めてもらうような合意書や示談書を作成すれば 債務承認 として時効を中断することができます。

●訴訟の提起
賃借人が話し合いに応じない場合には、訴訟を提起することで時効を中断させることができます。

●催告
訴訟をするためにはある程度の時間が必要であり、あと数日で時効になるというような場合には訴訟をするのも間に合わないような場合があります。その場合は、とりあえず「催告」として内容証明郵便等で請求をしておけば、その日から6か月以内に訴訟をすることによって時効を中断させることができます。

2) 相手の資力
相手に資力(財産等)がなければ強制執行を行っても未払い賃料の回収ができないケースもあります。とすると,強制執行の手続きに進む前に未払賃料を減額するなどして自発的に退去・撤去していただいた方が結果的には得になるケースが多いと思います。

3) 建物明け渡し請求の前提としての賃貸借契約の解除
賃貸借契約書にどのような記載があっても、1ヶ月分の家賃を滞納した程度では賃貸借契約を解除して退去を求めることはできないとされております。この点、どれだけ滞納すれば退去を求めることができるかという明確な基準があるわけではありませんが、一般的には3ヶ月滞納している場合は契約を解除することができると解されています。
また、用法違反(住居として賃貸したのに事務所として利用している、ペット飼育不可という契約なのにペットを飼っている等)の場合も賃貸借契約の解除事由となりますが、軽微な用法違反では解除事由とはならず、重大な用法違反でなければ認められません。
例えば、ペット飼育不可という契約でも熱帯魚やハムスター等の飼育をした程度であれば用法違反で解除するのは難しいと思います。



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